Home Brasil Entenda como funciona a lei de distratos de compras de imóveis

No primeiro trimestre de 2022, o setor imobiliário registrou 1.266 distratos, rescisões de contratos de compra de imóveis. O valor corresponde a 10,3% das vendas no período, de acordo com dados da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) e da Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas (Fipe). No mesmo intervalo em 2021, os distratos ficaram em 12%.

Entre os motivos para a desistência da compra estão as variações das parcelas, que dependem principalmente de duas taxas. Durante a construção, os clientes pagam as parcelas dos imóveis às incorporadoras e o valor devido é calculado com base no Índice Nacional de Construção Civil (INCC), que mede a inflação no setor.

Já quando a construtora finaliza a obra e é expedido o habite-se, o cliente precisa procurar um banco para contratar financiamento imobiliário, que varia de acordo com a taxa Selic. Nos últimos anos, no entanto, esses pagamentos têm ficado mais caros. No período de 12 meses, encerrado em março de 2022, o INCC acumulou alta de 11,63%, enquanto a Selic ficou em 11,75% em março.

“Isso quer dizer que uma pessoa que pagaria 6% ao ano, passa a pagar 11%. Considerando que as pessoas financiam imóveis em 20, 30 anos, a gente está dizendo que a pessoa vai pagar 300% de juros ao final desse financiamento, três vezes mais do que o valor do imóvel”, diz Daniel Blanck, especialista em direito imobiliário.

Diante desse cenário econômico, algumas famílias são obrigadas a desistir do negócio, decisão que é regulamentada pela Lei Geral dos Distratos desde 2018. De acordo com o texto, antes do habite-se, todo consumidor, inclusive os inadimplentes, tem direito ao distrato, que deve ser feito por meio de um contrato formal. Acordos verbais não são considerados distratos.

Segundo o lei, quando o cliente rescinde o contrato, as incorporadoras devem devolver parte do dinheiro que recebeu. O cálculo desse valor é feito de acordo com o regime adotado no empreendimento, que pode ser de afetação ou normal. O regime de afetação é uma petição feita pelas incorporadoras para evitar que o empreendimento seja penhorado para pagar dívidas da empresa.

“O patrimônio de afetação veio como uma forma de blindar o empreendimento e tudo o que vier decorrente desse empreendimento”, explica o especialista em direito imobiliário Leandro Sender. Já no regime normal, a incorporação pode ser penhorada para quitar as dívidas da incorporadora.

Caso a incorporação esteja sob regime de afetação, a construtora fica com 50% do valor pago e o restante é devolvido em até 30 dias após o habite-se. Já nos casos de empreendimentos em regime normal, o valor retido é de 25% e a construtora tem até 180 dias após o habite-se para devolver o dinheiro. Em ambos os casos, o valor da corretagem não é devolvido.

A lei também prevê que o consumidor inadimplente que optar pelo distrato deverá pagar uma multa, que costuma variar entre 15% e 25% sobre o valor pago, não podendo passar disso. As incorporadoras não podem reter todo o dinheiro pago pelos clientes nos casos de distrato.